Housing affordability concept and measurement is a recurring subject in architecture
and planning literature. Research suggests that in planning for housing, architects and
planners typically apply the normative (ratio and residual) measures to all variants of
affordability stress. This is because housing affordability is typically assessed and
conceptualized in economic terms. Hence, proffering intervention strategies which
often fail to address the peculiar situations in their communities. Consequently,
optimal measurement of housing affordability has remained a significant concern
worldwide. In recent decades, methodological development and researches
(conceptual refinements) on housing affordability measurement approaches (HAMA)
have accelerated and continue to grow exponentially. Despite this intensive global
development, very few attempts have been made to present the theoretical bases and
track the developmental trends of these approaches. Furthermore, recent studies
suggest that the concept of housing affordability is evolving and that its concerns
transcend mere housing cost and its relationship to income; to broader issues of social
wellbeing and sustainability. It is an unusual approach to assess housing affordability
by incorporating sustainability. Sustainable housing affordability (SHA) construct has
been advocated by researchers to address the exponentially growing affordability
concerns.
New studies on this subject are increasingly recognizing the need for a broader and
more holistic understanding of the criteria system representing SHA. Most key authors
have embraced this evolution and view the change as positive, and have analyzed
industry professionals, academics, housing providers as well as stakeholders’
perception along these lines. To the best of my knowledge, no study has surveyed the
opinions of households on the criteria system representing SHA. Hence, it is not
immediately clear if the views of households align with this. Therefore, this thesis aims
at filling this literature gap by assessing the views of households on the criteria system
representing SHA. In this regard, a holistic list of 81 potential sustainability
performance criteria (SPC) were established by an extant systematic literature review.
Regarding this, a questionnaire survey was premeditated to assess the opinion of
households living in the 26 urban areas of Nigeria on the criticality of these SPC.
Through the statistical analysis, 30 critical sustainability performance criteria (CSPC)
were established. Based on this, a framework for achieving SHA in the study area was
proposed.
A comparative analysis shows that households have distinct and unique views on the
criteria system when compared to the industry professionals' and stakeholders'
opinions. Findings reveal that household views on these issues differ significantly
across the six geopolitical regions of Nigeria, while no significant difference exists
based on income group. This study posits that at present, the housing affordability
concerns in Nigeria cannot be restrictedly defined by financial attributes. It reiterates
the need for reconsideration and offers new insight, but not conclusive information on
better ways to conceptualize and measure housing affordability. This thesis provides
salient information to policymakers, industry professionals and stakeholders that could
aid the sustainable development of housing projects that are deemed affordable.
Keywords: Housing Affordability; Measurements Approaches; Methodological
Weaknesses; Sustainability; Household Perception; Quantitative Analysis; Evidence Informed Planning; Planning for Housing; Nigeria.
ÖZ:
Konut satın alınabilirliği konsepti ve ölçümü mimarlık ve planlama literatüründe
tekrar eden bir konudur. Araştırma, konut planlamasında genellikle mimarların ve
plancıların tüm satın alınabilirlik değişkenlerine kuralcı (oran ve artık) ölçümleri
uyguladıklarını öne sürmektedir. Çünkü konut satın alınabilirliği genellikle ekonomik
olarak değerlendirilmekte ve kavramsallaştırılmaktadır. Bu nedenle, genellikle
toplumlarındaki alışılmamış durumlara hitap etmeyen müdahale stratejileri
sunmaktadır. Sonuç olarak, konut satın alınabilirliğinin ideal ölçümü dünya çapında
önemli bir endişe kaynağı olmaya devam etmektedir.
Son yıllarda, konut satın alınabilirliği ölçüm yaklaşımları (HAMA) ile ilgili
metodolojik gelişim ve araştırmalar (kavramsal düzeltmeler) hızlanmıştır ve
katlanarak büyümeye devam etmektedir. Bu yoğun küresel gelişmeye rağmen, teorik
temelleri sunmak ve bu yaklaşımların gelişimsel eğilimlerini izlemek için çok az
girişimde bulunulmuştur. Ayrıca, son çalışmalar konut satın alınabilirliği kavramının
gelişmekte olduğunu ve endişelerinin sadece konut maliyetini ve gelirle olan ilişkisini
aşıp sosyal refah ve sürdürülebilirlik konularına yöneldiğini göstermektedir.
Sürdürülebilirliği dahil ederek konutların satın alınabilirliğini değerlendirmek
alışılmadık bir yaklaşımdır.
Sürdürülebilir konut satın alınabilirliği (SHA) yapısı, araştırmacılar tarafından
katlanarak artan satın alınabilirlik endişelerini ele almak için savunulmuştur. Bu
konuda yapılan yeni çalışmalar SHA'yı temsil eden kriterler sisteminin daha geniş ve
daha bütünsel olarak anlaşılması gereğini giderek daha fazla kabul etmektedir. En
vi
önemli yazarlar bu evrimi benimsemiş ve değişimi olumlu olarak görmüştür ve
endüstri profesyonelleri, akademisyenler, konut sağlayıcıları ve paydaşların bu
hatlardaki algısını analiz etmişlerdir. Bilindiği kadarıyla, hiçbir çalışma ev halkının
SHA'yı temsil eden kriterler sistemi hakkındaki görüşlerini araştırmamıştır.
Dolayısıyla, ev halkı görüşlerinin buna uygun olup olmadığı hemen anlaşılamamıştır.
Bu nedenle, bu tez, SHA'yı temsil eden kriterler sistemi hakkında ev halkının
görüşlerini değerlendirerek bu literatür boşluğunu doldurmayı hedeflemektedir.
Bu bağlamda, mevcut sistematik bir literatür taraması ile 81 potansiyel
sürdürülebilirlik performans kriterinin (SPC) bütünsel bir listesi oluşturulmuştur.
Bununla ilgili olarak, Nijerya'nın 26 kentsel bölgesinde yaşayan ev halkının bu
SPC’nin kritikliği hakkındaki görüşlerini değerlendirmek için bir anket araştırması
hazırlanmıştır. İstatistiksel analiz ile 30 kritik sürdürülebilirlik performans kriteri
(CSPC) oluşturulmuş ve buna dayanarak, çalışma alanında SHA'ya ulaşmak için bir
taslak önerilmiştir.
Karşılaştırmalı analiz, ev halkının, endüstri profesyonellerinin ve paydaşlarının
görüşlerine göre ölçütler sistemi üzerinde farklı ve benzersiz görüşlere sahip olduğunu
göstermektedir. Bulgular, Nijerya'nın altı jeopolitik bölgesinde bu konulara ilişkin ev
halkı görüşlerinin önemli ölçüde farklılık gösterirken, gelir grubuna göre önemli bir
fark bulunmadığını ortaya koymaktadır. Bu çalışma, şu anda, Nijerya'daki konut satın
alınabilirliği kaygılarının finansal özellikler ile kısıtlanamayacağını ortaya
koymaktadır. Çalışma ayrıca yeniden değerlendirme ihtiyacını yinelemekte ve yeni
bilgiler sunmakta, ancak konut satın alınabilirliğini kavramsallaştırmanın ve ölçmenin
daha iyi yolları hakkında kesin bilgi sunmamaktadır. Bu tez politikacılara, endüstri
profesyonellerine ve paydaşlara, uygun fiyatlı kabul edilen konut projelerinin
sürdürülebilir kalkınmasına yardımcı olabilecek dikkat çeken bilgiler sunmaktadır.
Anahtar kelimeler: Konut satın alınabilirliği, ölçüm yaklaşımları, metodolojik
zayıflıklar, sürdürülebilirlik, ev halkı algısı, kantitatif analiz, kanıta bağlı planlama,
konut planlaması, Nijerya.
