Sustainable Housing Affordability Construct and the Case of Nigerian Urban Housing Sector

Abstract

Housing affordability concept and measurement is a recurring subject in architecture and planning literature. Research suggests that in planning for housing, architects and planners typically apply the normative (ratio and residual) measures to all variants of affordability stress. This is because housing affordability is typically assessed and conceptualized in economic terms. Hence, proffering intervention strategies which often fail to address the peculiar situations in their communities. Consequently, optimal measurement of housing affordability has remained a significant concern worldwide. In recent decades, methodological development and researches (conceptual refinements) on housing affordability measurement approaches (HAMA) have accelerated and continue to grow exponentially. Despite this intensive global development, very few attempts have been made to present the theoretical bases and track the developmental trends of these approaches. Furthermore, recent studies suggest that the concept of housing affordability is evolving and that its concerns transcend mere housing cost and its relationship to income; to broader issues of social wellbeing and sustainability. It is an unusual approach to assess housing affordability by incorporating sustainability. Sustainable housing affordability (SHA) construct has been advocated by researchers to address the exponentially growing affordability concerns. New studies on this subject are increasingly recognizing the need for a broader and more holistic understanding of the criteria system representing SHA. Most key authors have embraced this evolution and view the change as positive, and have analyzed industry professionals, academics, housing providers as well as stakeholders’ perception along these lines. To the best of my knowledge, no study has surveyed the opinions of households on the criteria system representing SHA. Hence, it is not immediately clear if the views of households align with this. Therefore, this thesis aims at filling this literature gap by assessing the views of households on the criteria system representing SHA. In this regard, a holistic list of 81 potential sustainability performance criteria (SPC) were established by an extant systematic literature review. Regarding this, a questionnaire survey was premeditated to assess the opinion of households living in the 26 urban areas of Nigeria on the criticality of these SPC. Through the statistical analysis, 30 critical sustainability performance criteria (CSPC) were established. Based on this, a framework for achieving SHA in the study area was proposed. A comparative analysis shows that households have distinct and unique views on the criteria system when compared to the industry professionals' and stakeholders' opinions. Findings reveal that household views on these issues differ significantly across the six geopolitical regions of Nigeria, while no significant difference exists based on income group. This study posits that at present, the housing affordability concerns in Nigeria cannot be restrictedly defined by financial attributes. It reiterates the need for reconsideration and offers new insight, but not conclusive information on better ways to conceptualize and measure housing affordability. This thesis provides salient information to policymakers, industry professionals and stakeholders that could aid the sustainable development of housing projects that are deemed affordable. Keywords: Housing Affordability; Measurements Approaches; Methodological Weaknesses; Sustainability; Household Perception; Quantitative Analysis; Evidence Informed Planning; Planning for Housing; Nigeria.

ÖZ: Konut satın alınabilirliği konsepti ve ölçümü mimarlık ve planlama literatüründe tekrar eden bir konudur. Araştırma, konut planlamasında genellikle mimarların ve plancıların tüm satın alınabilirlik değişkenlerine kuralcı (oran ve artık) ölçümleri uyguladıklarını öne sürmektedir. Çünkü konut satın alınabilirliği genellikle ekonomik olarak değerlendirilmekte ve kavramsallaştırılmaktadır. Bu nedenle, genellikle toplumlarındaki alışılmamış durumlara hitap etmeyen müdahale stratejileri sunmaktadır. Sonuç olarak, konut satın alınabilirliğinin ideal ölçümü dünya çapında önemli bir endişe kaynağı olmaya devam etmektedir. Son yıllarda, konut satın alınabilirliği ölçüm yaklaşımları (HAMA) ile ilgili metodolojik gelişim ve araştırmalar (kavramsal düzeltmeler) hızlanmıştır ve katlanarak büyümeye devam etmektedir. Bu yoğun küresel gelişmeye rağmen, teorik temelleri sunmak ve bu yaklaşımların gelişimsel eğilimlerini izlemek için çok az girişimde bulunulmuştur. Ayrıca, son çalışmalar konut satın alınabilirliği kavramının gelişmekte olduğunu ve endişelerinin sadece konut maliyetini ve gelirle olan ilişkisini aşıp sosyal refah ve sürdürülebilirlik konularına yöneldiğini göstermektedir. Sürdürülebilirliği dahil ederek konutların satın alınabilirliğini değerlendirmek alışılmadık bir yaklaşımdır. Sürdürülebilir konut satın alınabilirliği (SHA) yapısı, araştırmacılar tarafından katlanarak artan satın alınabilirlik endişelerini ele almak için savunulmuştur. Bu konuda yapılan yeni çalışmalar SHA'yı temsil eden kriterler sisteminin daha geniş ve daha bütünsel olarak anlaşılması gereğini giderek daha fazla kabul etmektedir. En vi önemli yazarlar bu evrimi benimsemiş ve değişimi olumlu olarak görmüştür ve endüstri profesyonelleri, akademisyenler, konut sağlayıcıları ve paydaşların bu hatlardaki algısını analiz etmişlerdir. Bilindiği kadarıyla, hiçbir çalışma ev halkının SHA'yı temsil eden kriterler sistemi hakkındaki görüşlerini araştırmamıştır. Dolayısıyla, ev halkı görüşlerinin buna uygun olup olmadığı hemen anlaşılamamıştır. Bu nedenle, bu tez, SHA'yı temsil eden kriterler sistemi hakkında ev halkının görüşlerini değerlendirerek bu literatür boşluğunu doldurmayı hedeflemektedir. Bu bağlamda, mevcut sistematik bir literatür taraması ile 81 potansiyel sürdürülebilirlik performans kriterinin (SPC) bütünsel bir listesi oluşturulmuştur. Bununla ilgili olarak, Nijerya'nın 26 kentsel bölgesinde yaşayan ev halkının bu SPC’nin kritikliği hakkındaki görüşlerini değerlendirmek için bir anket araştırması hazırlanmıştır. İstatistiksel analiz ile 30 kritik sürdürülebilirlik performans kriteri (CSPC) oluşturulmuş ve buna dayanarak, çalışma alanında SHA'ya ulaşmak için bir taslak önerilmiştir. Karşılaştırmalı analiz, ev halkının, endüstri profesyonellerinin ve paydaşlarının görüşlerine göre ölçütler sistemi üzerinde farklı ve benzersiz görüşlere sahip olduğunu göstermektedir. Bulgular, Nijerya'nın altı jeopolitik bölgesinde bu konulara ilişkin ev halkı görüşlerinin önemli ölçüde farklılık gösterirken, gelir grubuna göre önemli bir fark bulunmadığını ortaya koymaktadır. Bu çalışma, şu anda, Nijerya'daki konut satın alınabilirliği kaygılarının finansal özellikler ile kısıtlanamayacağını ortaya koymaktadır. Çalışma ayrıca yeniden değerlendirme ihtiyacını yinelemekte ve yeni bilgiler sunmakta, ancak konut satın alınabilirliğini kavramsallaştırmanın ve ölçmenin daha iyi yolları hakkında kesin bilgi sunmamaktadır. Bu tez politikacılara, endüstri profesyonellerine ve paydaşlara, uygun fiyatlı kabul edilen konut projelerinin sürdürülebilir kalkınmasına yardımcı olabilecek dikkat çeken bilgiler sunmaktadır. Anahtar kelimeler: Konut satın alınabilirliği, ölçüm yaklaşımları, metodolojik zayıflıklar, sürdürülebilirlik, ev halkı algısı, kantitatif analiz, kanıta bağlı planlama, konut planlaması, Nijerya.